ВС разъяснил применение сравнительного метода оценки стоимости земельных участков

Адвокатская Газета сообщает, что Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС18-3860, в котором указал, что при применении сравнительного метода оценки стоимости земельных участков эксперты должны использовать объекты-аналоги с аналогичными ценообразующими факторами, такими как сегмент рынка, площадь, местоположение и дата предложения о продаже. ФКУ «Центравтомагистраль» уведомило ООО «Управляющая компания “Перспектива”», осуществляющее доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание», о том, что часть земельных участков фонда в Раменском районе Московской области, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, подлежит изъятию для государственных нужд. Позже ФКУ направило обществу проект соглашения, в котором указывалась выплата возмещения за изымаемые земельные участки в размере 25,5 млн руб. Сумма была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости и экспертного заключения. Так как компания не согласилась с такой выплатой, учреждение обратилось в суд. Арбитражный суд Московской области по ходатайству сторон назначил оценочную экспертизу, которая была приведена с помощью метода сравнения продаж. В экспертном заключении указывалось, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является база сделок Росреестра – «Мониторинг рынка недвижимости», согласно которой за предшествующий год в Раменском районе не было совершено сделок купли-продажи аналогичных земельных участков. В связи с этим эксперты использовали открытые источники информации о ценах предложений на дату определения рыночной стоимости спорных участков. Таким образом, анализируя в качестве объектов-аналогов земельные участки, имеющие иные виды разрешенного использования, они определили размер возмещения в сумме 155,5 млн руб. ФКУ ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы, так как, по его мнению, эксперты в нарушение требований законодательства об оценочной деятельности в качестве аналогов использовали объекты, не относящиеся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и с не сопоставимыми с ними ценообразующими факторами (существенно иная площадь, удаленность от МКАД, расположение в иных районах Московской области), что привело к существенному завышению рыночной стоимости спорных участков. Суд отказал в удовлетворении ходатайства. Вынося решение, он сослался на ряд статей ГК и ЗК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 23 и, посчитав, что стоимость возмещения является достоверной, разумной и обоснованной, изъял у общества участки и установил компенсацию за них в размере 155,5 млн руб. Десятый арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. При этом, отклоняя ходатайство учреждения о проведении повторной судебной экспертизы, он не установил нарушений порядка проведения первой и пояснил, что основания для сомнений в достоверности оценки отсутствуют. Арбитражный суд Московского округа оставил судебные акты без изменения. После этого ФКУ «Центравтомагистраль» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой. Рассмотрев ее и материалы дела № А41-89689/2016, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что в соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» в таком отчете должна быть изложена подтвержденная информация, которая, с точки зрения оценщика, является существенной для определения стоимости объекта оценки. Кроме того, содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Верховный Суд указал, что важными факторами стоимости земельных участков являются его местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок и физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.). Кроме того, на стоимость влияют транспортная доступность и инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). Судебная коллегия указала, что согласно п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. По мнению ВС РФ, оценщику нужно учитывать, что должны быть описаны объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Суд отметил, что для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема. Суд указал, что в нарушение требований ФСО № 3 и 7 эксперты использовали объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами, не указав причин, по которым они не взяли участки, которые по местоположению, площади, удаленности от МКАД, направлению (шоссе) и дате предложения к продаже наиболее схожи с объектами оценки, с учетом того, что рыночная стоимость при проведении данных экспертиз определялась на одну дату. Судебная коллегия отметила, что суды при наличии допущенных экспертами при проведении судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства истца о проведении повторной экспертизы. ВС РФ пришел к выводу, что решения нижестоящих судов приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем отменил их в части возмещения суммы в размере 155,5 млн руб. и направил дело в этой части на новое рассмотрение. Комментируя данное решение, старший юрист АБ «Халимон и Партнеры» Денис Глухов указал, что позиция Верховного Суда не вызывает критики. «В принятых во внимание нижестоящими инстанциями заключениях экспертов имелись явные недостатки. Объекты-аналоги, использованные в ходе досудебной экспертизы, больше соответствуют объектам оценки, чем использованные в ходе судебных экспертиз. Кроме этого, позиция, занятая Верховным Судом, не противоречит интересам бюджета. В итоге оснований для оставления в силе ранее принятых постановлений оказалось меньше», – пояснил эксперт. Он также обратил внимание на то, что единственный источник информации в отношении цен совершенных сделок («Мониторинг рынка недвижимости») не содержит сведений о сделках с аналогичными участками. «Это вызывает вопросы и требует проверки. Зачастую специалисты формально указывают на отсутствие сведений в данных Росреестра и переходят к анализу спроса как более удобного способа работы с информационными ресурсами. Подобное положение дел также отражает и тот факт, что сделки с недвижимым имуществом совершаются не только в форме простой купли-продажи, выявляющей реальную стоимость объекта и отражающейся в данных Росреестра», – указал Денис Глухов.Читать подробнее в Источнике… Чтобы каждый день получать больше информации, подписывайтесь на нас в социальных сетях:

ВКонтакте

Facebook

Instagram

Telegram channel

Telegram chat

Twitter

Главная|Статьи|Укрупненка (часть 4.1)Главная|Конультация специалиста Если вы еще не знаете, что такое аналоги в «Номенклатуре» и почему их стоит вести, то почитайте вот здесь. В этой же статье я расскажу об опыте автоматизации ведения аналогов на одном из крупнейших предприятий в России. Здесь вас ждет описание конкретного реализованного механизма автоматического подбора аналогов, польза и выгода от которого – в конкретных цифрах.pap0svdle41qdlhu4pqp_ui64ha.jpeg

Суть проекта и проблемы Заказчика

Итак, перед нашим Заказчиком уже давно стояло несколько главных проблем ведения аналогов для запчастей, используемых в техническом обслуживании и ремонте:

  1. Имеющиеся на складах аналоги не учитывались в процессе закупки, потому что информация о том, что они являются аналогами, на предприятии отсутствовала.
  2. Замена оригинала на аналог при закупке каждый раз согласовывалась техническими специалистами компании, поскольку информация об аналогах, как правило, не хранилась в Системе.
  3. Учет закупаемых аналогов приводил к многочисленным дополнительным согласованиям для добавления новой детали или оборудования в справочник «Номенклатура».

Не удивительно, что это приносило производству колоссальные убытки. Шло накапливание на складах невостребованных запасов, квалифицированные специалисты по несколько раз выполняли одну и ту же работу, процесс согласования новых позиций справочника затягивался, тормозя закупочную кампанию. Так, например, только простой единицы ключевой техники из-за невозможности быстрой замены детали или подбора аналога на складах компании выливался в убытки в 2-3 млн рублей в день!

Задачи проекта

Исходя из проблем Заказчика, мы поставили перед собой три важные задачи:

  1. Сделать так, чтобы Заказчик знал об аналогах, хранящихся на его складах или доступных для покупки.
  2. Сократить время на подбор номенклатурных аналогов, а значит – автоматизировать процесс их подбора.
  3. Исключить лишние процедуры согласования при подборе аналогов.

Конечно, для этого потребовалось изучить и систематизировать существующие практики ведения аналогов, а также специфику номенклатуры и бизнес-процессов Заказчика. В итоге – на данном этапе мы выработали свой подход к автоматизации ведения прямых аналогов по связям каталожных номеров и апробировали его на 10% номенклатурных данных Заказчика для оценки возможности применения такого подхода на оставшейся части «Номенклатуры».

Как мы автоматизировали ведение прямых аналогов?

Для автоматического ведения прямых аналогов мы создали специальные технические справочники – базу знаний, прямые аналоги по которым подбираются без участия технических специалистов.

  • Первый из них – «Матрица замен»

Это таблица, в которой парами хранятся каталожные номера оригиналов и возможных аналогов:bw55oihdnip1vjqi3axouq_tryi.jpeg Актуализация связи «оригинал — прямой аналог» в справочнике «Номенклатура» при этом происходит автоматически по регламентному заданию вот так:nkrn3v2p9m41bzi8fpzmbtz2sjq.jpeg Если при выполнении регламентного задания в справочнике «Матрица замен» находится номер позиции-оригинала, отсутствующей в справочнике «Номенклатура», в Системе ведения НСИ автоматически создается заявка на создание новой записи для оригинальной запчасти со ссылкой на аналог. Информация об аналоге в справочнике «Матрица замен» обновляется ответственными специалистами и загружается только из официальных источников.

  • Второй из них — «Технический каталог»

Это база знаний для хранения информации обо всех каталожных номерах запчастей, входящих в конкретное оборудование с расшифровкой. Она формируется на основе данных из официальных источников.0dnjqpvg_prjldp91idjt5-wxxq.jpeg Такой справочник необходим для автоматической проверки правильности каталожного номера позиции, изготовителя, привязки каталожного номера к конкретному оборудованию и возможного обновления «Матрицы замен».

Как теперь выглядит подбор аналогов?

После внедрения «Матрицы замен» и «Технического каталога» на предприятии заработал процесс подбора налогов. Теперь поиск и подбор прямых аналогов с использованием данных справочников происходят автоматически при оформлении каждой заявки на покупку детали или техники вот так:x_rrfm7m5rcwviapl0hzd4iiuce.jpeg Такой порядок подбора аналогов позволяет:

  • полностью исключить возможность закупки аналогичных товаров, находящихся на складах компании, еще на этапе оформления заявки на закупку;
  • экономить деньги Заказчика на покупку деталей или техники из-за наличия под рукой актуальной официальной информации о менее дорогих аналогах;

Таким образом, выгода при ведении аналогов – в экономии денег предприятия при:

  • централизованных закупочных компаниях;
  • разовых закупках в условиях аварийных ремонтов за счет запасов аналогов, имеющихся на складах.

Какую конкретно выгоду получил Заказчик?

По оценкам Заказчика, эффект только от автоматического подбора прямых аналогов, основанный на хранимой связи каталожных номеров, составил более 50% от общей суммы остатков на складах компании. И вот из чего складывались доходы и расходы Заказчика:Заказчик потратил Х рублей на:

  • услуги подрядчика;
  • доработку действующих информационных систем;
  • содержание собственного проектного офиса.

Заказчик получил вот такую прибыль (от применения подхода на 10% пилотной номенклатуры запчастей): На складах компании до начала проекта хранились остатки оригинального оборудования и запчастей на сумму 3Х рублей. По результатам применения указанного подхода суммарно на складах компании были обнаружены аналоги, о которых ранее было не известно, на сумму 5Х рублей. Не сложно посчитать, что в следующую закупочную компанию Заказчик сэкономит уже 2Х рублей.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
Добавить комментарий